Seit Jahren sind führende Immobilienentwickler und -fonds den Regierungen weit voraus, wenn es um Umweltschutz und Nachhaltigkeit geht. Regulierungsinstanzen gelang es bisher nicht, mit der Marktspitze Schritt zu halten.
Das ändert sich nun langsam. Denn Regierungen werden sich zunehmend bewusst, dass sich der CO2-Ausstoß der Immobilienbranche nur mit strengeren Gesetzesvorgaben senken lässt. Dies wiederum ist Voraussetzung, um insbesondere die Ziele und Verpflichtungen im Zuge des Pariser Klimaabkommens von 2015 einzuhalten.
Das Problem: Mangels weltweit einheitlicher Standards ergibt sich eine komplexe Regulierungslandschaft mit zahlreichen Tücken, die Investoren Vergleiche zwischen den Ländern erschwert. Staaten und Regionen erlassen jeweils ihre eigenen Regeln. Die EU führt zumindest innerhalb ihrer Grenzen gemeinsame Richtlinien ein – die aber wiederum unterschiedlich in nationales Recht übersetzt werden. Wenn auch alle im Grunde dieselben Ziele verfolgen, scheinen doch viele Wege nach Rom zu führen.
Wie steht es um die regulatorischen Entwicklungen in der Welt? Wie positioniert sich PATRIZIA? Und wie gelingt es dem Investmentmanager, angesichts so vieler unterschiedlicher Systeme den Überblick zu behalten?
Laut Edward Pugh, Director of Sustainability bei PATRIZIA, haben Vorschriften rund um Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung – kurz ESG – seit dem Klimaabkommen 2015 und der Unterzeichnung der Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen exponentiell zugenommen.
Er sagt: „Die Gesetzeslandschaft wird zunehmend komplizierter. Es ist schwer, sich zurechtzufinden. Alles begann 2015, als 196 Staaten – darunter alle europäischen Länder – sich verbindlich zur Netto-Null bis 2050 verpflichteten. In Europa folgte darauf 2019 der Green Deal mit verschiedenen politischen Initiativen, um dieses Ziel bis 2050 zu erreichen, sowie der EU-Rahmen für ein nachhaltiges Finanzwesen. Bei Letzterem soll im Grunde das Wirtschaftswachstum in Europa durch mehr Transparenz und Investitionsanreize in Richtung Nachhaltigkeit von der Umweltzerstörung abgekoppelt werden.“
Pugh erklärt: „Vor einigen Monaten einigten sich die europäischen Gesetzgeber provisorisch auf eine Überarbeitung, die deutlich strengere Sanierungsvorgaben für Gebäude einführt. Dazu gehören Mindeststandards für die Energieeffizienz, die in den nächsten fünf bis zehn Jahren greifen werden. Die genauen Anforderungen hängen von der Umsetzung in nationales Recht ab, werden jedoch voraussichtlich schon ab 2026 – und damit aus Immobiliensicht sehr bald – in Kraft treten. Das wird massive Auswirkungen haben.“
Laut der Folgenabschätzung der Europäischen Kommissiondürften Investitionen in Gebäudesanierungen nach 2025 mit der Einführung neuer Standards drastisch in die Höhe schnellen. Bis zu 275 Milliarden EUR wären hier zusätzlich nötig.
Edward Pugh, Director of Sustainability at PATRIZIA
Großbritannien: Auf Kurs mit der EU – oder doch nicht?
So ist die Lage in der EU, die Pugh zufolge bei der Nachhaltigkeitsregulierung der Immobilienbranche weltweit als Wegbereiterin gilt. Großbritannien hat sich durch den Brexit vom einheitlichen Vorgehen der EU zwar losgesagt, verspricht aber offiziellen Plänen nach, mit ihr mitziehen zu wollen. Mehrere Verzögerungen und Kehrtwendungen haben jüngst jedoch Zweifel an dieser Ambition aufkommen lassen.
Pugh meint: „Die EU gilt mit ihren zahlreichen neuen Vorschriften, Mindestanforderungen und Rechnungslegungsstandards als ehrgeizigster Vorreiter. Großbritannien steht ihr aber eigentlich in nichts nach. Bislang ist das Land kaum vom Kurs der EU abgewichen und will sich außerdem als Zentrum für nachhaltiges Finanzwesen etablieren. Die Vorschriften ähneln also im Grunde denen der EU.“ Während die EU von manchen Industriezweigen zwar für die überhastete, teilweise als ineffizient gerügte Einführung von Gesetzen für nachhaltige Finanzen kritisiert wird, bleibt das britische Konzept unklar.
So ist Großbritannien – ebenso wie die Niederlande – seinen europäischen Nachbarn in mancherlei Hinsicht sogar etwas voraus. Am 1. April 2023 wurde das Gesetz über Mindeststandards bei der Energieeffizienz von gewerblich genutzten Immobilien geändert. Zuvor durften Eigentümer – ob mit Bestands- oder Neumietern – keine neuen Mietverträge mehr schließen, wenn ihre Immobilie in die untersten beiden Energieeffizienzklassen F oder G fiel.
Ab Anfang April 2023 darf ein solches Gebäude jedoch überhaupt nicht mehr (weiter-)vermietet werden. Diese Regelung dürfte aller Wahrscheinlichkeit nach noch erheblich verschärft werden: So soll dem aktuellen Energie-Weißbuch der britischen Regierung nach der Mindeststandard für gewerbliche Pachtverträge im Jahr 2027 auf Klasse C und 2030 auf Klasse B steigen. Auch die Strafen bei Verstößen sollen verschärft werden.
International wie lokal spezialisiert
Doch das ist nur das Bild, das EU und Großbritannien abgeben. Die Gesetzgebungen anderer Gebiete mit großer Bedeutung für den Immobilienmarkt – etwa Nordamerika und die Asien-Pazifik-Region, wo auch PATRIZIA investiert – folgen anderen Ansätzen und Zeitplänen. Bei der Vielfalt ist es nicht leicht, den Überblick über alle Entwicklungen zu behalten und eine gute Unternehmensführung zu gewährleisten. Pugh ist jedoch überzeugt, dass PATRIZIA eine solide Strategie verfolgt.
Pugh gehört einem globalen Team an, das für die Nachhaltigkeitsstrategie des Investmentspezialisten zuständig ist. Seine insgesamt 16 Mitglieder sind hauptamtlich mit der unternehmensweiten Umsetzung von ESG betraut. Allerdings ist das Fachwissen in den Bereichen Nachhaltigkeit und Regulierung rund um die Gesetzeslandschaft auf allen Ebenen des Unternehmens verankert.
Pugh erklärt: „Für uns als zentrales Nachhaltigkeitsteam ist es schwer, den Durchblick über alle länderspezifischen Vorschriften und die unterschiedlichen Auslegungen und Umsetzungen der EU-Richtlinien zu behalten. Doch PATRIZIA verfügt in jeder Zuständigkeit über das nötige lokale Fachwissen und Know-how. So haben wir etwa regionale ESG-Manager und ein Netzwerk aus ESG-Champions mit Experten in jedem Land. Dies ist nur ein Beispiel, wie wir unser Wissen um lokale Anforderungen bündeln. Wir als zentrales Nachhaltigkeitsteam und im ESG Komitee von PATRIZIA haben vor allem die übergreifenden Richtlinien und Vorschriften im Blick, die das gesamte Unternehmen betreffen.“
Den Horizont im Blick
Auch wenn das zentrale Nachhaltigkeitsteam von PATRIZIA auf das Fachwissen der Kolleginnen und Kollegen vor Ort angewiesen ist, fungiert es als Dreh- und Angelpunkt. Pugh sagt: „Unsere Aufgabe ist es, den Horizont abzusuchen und unser ESG Komitee mit seinen Vertretern aus allen relevanten Unternehmensbereichen über anstehende neue Vorschriften zu informieren. Dann entwickeln wir entsprechend eine zentrale Strategie, wofür wir gegebenenfalls die lokalen Teams stärker einbeziehen müssen. Darüber hinaus setzen wir auch auf unsere Wertekette, etwa die Immobilienverwalter, die wir in den verschiedenen Rechtsordnungen beauftragen. Wir erwarten, dass sie sich beispielsweise bei gebäudespezifischen Vorschriften auf dem Laufenden halten. Es spielen also unterschiedliche Vorschriftsebenen eine Rolle, die wir berücksichtigen müssen.“
“Unerlässlich sind dabei die zentrale Datenstrategie und eine Plattform, die all diese verschiedenen Datenpunkte bündelt, damit wir die erforderliche Analysetiefe erreichen.“
Edward PughDirector of Sustainability at PATRIZIA
Die Situation ist zwar schwer zu bewältigen, doch kommt PATRIZIA seine aktive Beteiligung in zahlreichen Branchenverbänden zugute. Zudem tätigt das Unternehmen erhebliche Investitionen in Digitaltechnologien, wodurch sich die Einhaltung der vielen verschiedenen Rechtslagen erheblich einfacher gestaltet.
Pugh betont: „Verschiedenste Gesetzesrahmen und Offenlegungsvorschriften wollen eingehalten werden. Zudem muss man für eine korrekte Chancen-Risiken-Analyse auf allen Unternehmensebenen verschiedene Datenpunkte erfassen. Eine solide Datenstrategie und -erfassung ist hier besonders wichtig. Wir nutzen eine ganze Reihe verschiedener Technologielösungen. Nur ein vielschichtiger Ansatz sichert uns investitionswürdige Daten. Unerlässlich sind dabei die zentrale Datenstrategie und eine Plattform, die all diese verschiedenen Datenpunkte bündelt, damit wir die erforderliche Analysetiefe erreichen.“
Als hilfreich erweist sich außerdem, dass die Nachhaltigkeitsstrategie des Investmentspezialisten bereits auf das Pariser Klimaabkommen und die UN-Nachhaltigkeitsziele abgestimmt ist. Pugh meint: „Klimaabkommen und Nachhaltigkeitsziele gehen in dieselbe Richtung, nämlich bis 2050 CO2-Neutralität zu erreichen. Diese Ambition bildet auch die Grundlage unserer internen Strategie. All die Vorschriften, durch die nun Bewegung in den Markt kommt, entsprechen bereits unserer Selbstverpflichtung, bis 2040 die Netto-Null zu erreichen. Damit sind wir den rechtlich verbindlichen Zusagen aller Länder, in denen wir aktiv sind, voraus. Unsere Strategie erfüllt bereits, was Gesetzgebungen weltweit derzeit zu erreichen versuchen.“
